南京市房屋使用安全管理条例 南京市房屋使用安全管理条例解读

单位分配的房改房质量有缺陷，施工单位和单位应承担维修义务

申诉人陆某，原系被申诉人江苏省某电信公司职工，1997年调入江苏省某移动通信有限公司南京分公司。1998年，电信公司向被申诉人 开元公司购买了南京市某小区140号36套商品房，并将其中1102室分给了申 诉人陆某(此前，陆某在电信公司时已经享受了有关房改政策，于1997年8月购得现在居住的房屋。

单位分配的房改房质量有缺陷，施工单位和单位应承担维修义务

南京市房屋使用安全管理条例 南京市房屋使用安全管理条例解读

南京市房屋使用安全管理条例 南京市房屋使用安全管理条例解读

4、乙方应遵守居住区内各项规章制度，按时缴纳水、电、气、光纤、电话、物业管理等费用。乙方交保证金________元给甲方，乙方退房时交清水，电，气，光纤和物业管理等费用及屋内设施家具、家电无损坏，下水管道，厕所无堵漏。甲方如数退还保证金。

【案情】 申诉人陆某，原系被申诉人江苏省某电信公司职工，1997年调入 江苏省某移动通信有限公司南京分公司。1998年，电信公司向被申诉人 开元公司购买了南京市某 小区 140号36套商品房，并将其中1102室分给了申 诉人陆某(此前，陆某在电信公司时已经享受了有关房改政策，于1997年8月购得现在居住的房屋。因 房屋面积 不达标，1998年电信公司根据上级 有关政策法规及本单位的相应规定给陆某换购了140号1102室)。1998年11月30日，该房屋经南京市建筑安装工程质量监督站验收，工程质量等级达到 优良，并颁发了优良证书。1998年12月30日，陆某与电信公司签订了《关 于购买住房协议》，向电信公司交纳了30028元的 购房 预付款，向开元公司交 纳了部分进住款。陆某接 收房 屋后，发现新住房有多处裂缝，即与电信公司、 开元公司交涉，提出房屋质量有问题。开元公司、电信公司及有关建设主管部 门分别委托南京市房屋安全鉴定处、江苏省 建筑工程 质量检测、南京市建 筑安装工程质量检测对该房屋混凝土 强度 、裂缝进行检测，均认定裂缝不 影响安全使用，建议进行维修。2000年1月14日，有关施工单位对维修作出 了整改报告，并经论证。2000年3月9日，开元公司及施工单位又向申 诉方书面承诺，在维修之后若存在质量问题并造成损失的，由其公司承担相应 ，但双方虽经多次协商，最终未能达成一致意见。

陆某于2000年5月诉至，要求电信公司及开元公司给予换房并 赔偿损失。

【审判】

判决认为：本案争执的140号1102室是由被告电信公司向第三人开 元公司购买的商品房，后作为单位以房改房的形式出售给原职工陆某，双 方签订了购买住房协议。但就 房屋买卖 的性质而言，被告与第三人之间是商品 房买卖关系，而原告与被告间是因分房而产生的 房改房买卖 关系，此性质 决定了两种房屋买卖关系的当事人之间权利义务的异。后者买卖关系的出卖 人应该保证所出售房屋的 产权 没有瑕疵、符合使用要求。因此本案的焦点问题 是原告居住的房屋质量方面的瑕疵是否足以达到变更双方间订立的房屋买卖协 议所约定的标的条件。应该指出的是，我国现行法律法规尚未对房改房买卖问 题作出具体的法律规定，而仅在《城市 房地产开发经营 管理条例》中规定,有商品房买卖关系的购买人对属主体结构质量不合格的有权 退房 。因此对原、 被告间因分房而产生的房改房买卖中的，在处理时应遵循公平原则。 现三家机构先后对140号1102室房屋质量做了鉴定，反映该房屋存在一定的 质量问题，但又均认定此裂缝不影响房屋安全使用，论证形成的意见认为 裂缝不符合结构性裂缝特征，为无害裂缝，不影响房屋的安全使用，也即该房 能满足原告购此房用于居住使用的根本目的。在此情况下原告要求换房的理由 不足，但并不能免除本案被告、第三人对房屋存在的质量问题进行维修的义 务。颁布的《建设工程质量管理办法》明确规定：房屋建设开发公司， 对出售的房屋因其本身质量问题，在保修期内负责组织保修。因此，考虑该房 质量上确实存在一定问题，客观上影响了原告对房屋的使用，为解决该房实际 问题，避免当事人的诉累，被告及第三人理应承担对房屋的维修。原告要 求赔偿其他损失，但未提出具体损失依据，本院不予支持。判决：一、被告电 信公司及第三人开元公司于本判决生效之f1起10日内，按2000年1月25日 的关于开元新寓混凝土墙板裂缝处理的论证会纪要第二点意见的要求，对140号1102室住房进行维修;二、驳回原告陆某的其他诉讼请求。

一审判决后，申诉总之，笔者认为，应该驳回诉讼。人陆某提出上诉。

二审判决认为，当事人对自己提出的主张，有提供证据，不能举 证或举证不足的，应当承担败诉的法律后果。本案在诉讼之前，被上诉人开元 公司、电信省公司已分别委托有关部门对本案争议的房屋质量进行了检测，但 上诉人陆某对检测结果并未认可，a上述检测单位并不是房屋质量的法定鉴定 部门。因此，上述检测报告的结论依法不能成为本案认定事实的根据。上诉人 陆某对其主张房屋质量存在问题的事实，应当负有举证和义务，在其因客 观原因不能充分举证时，可以向申请进行重新鉴定。由于陆某在一审 审理期间放弃了重新鉴定的申请，其在二审审理期间虽提出了重新鉴定的申 请，但在本院依法指定了鉴定单位之后，其又拒绝由该鉴定单位进行鉴定，并 拒绝鉴定单位对房屋质量进行实地检测，应当视为其自动放弃了重新鉴定的申 请。因此，在当事人不能举证，且也无法查证的情况下，仍应当由该 当事人承担举证不能的法律后果，上诉人陆某主张其所购房屋质量存在问题的 事实依法不能成立。判决：驳回上诉，维持原判。

【评析】

近年来，随着一部分建筑的进人老龄化，房改房的问题日益。 但是：

一、对本案的房改房没有管辖权

首先，《关于房地产案件受理问题的通知》法发(1992) 38号中第三条规定，“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产 ，均不属于主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，法 院应依法不予受理或驳回，可告知其找有关部门申请解决”。本案属单位 内部分房范围内的事情，当事人对因分房所发生的可以向有关部 门申诉，而不是向，也没有义务受理并审理因单位内部分房而发 生的。据此，在本案的处理上，在立案之后完全可以不予受理或驳回 。

其次，根据《中华合同法》第二条的规定：“本法所称合同是 平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系 的协议。”据此，适用合同法的主体应是在法律上具有人格，彼此地位平 等，相互之间不存在服从、隶属、从属关系的当事人。本案陆某要求换购住房 是在电信省公司内部购买单位房改房过程中发生的。根据电信省公司内部的有 关规定，电信省公司内部出售房改房需经过本人申请、资格审核、张榜公布、 分房小组分房(单位排序，个人 选房 )、与单位签订意向性协议、预交款、单 位再将其交款及协议送省房改办审査、批准后签房改房买卖契约等，之后才能 取得房改房。陆某换购房改房实际上仅与单位签订了内部购房 意向书 ，未正式 办理有关换购手续，未获得完全意义上的房改房(未正式签订买卖契约，到 房产 部门办理产权登记)。这种在房改房买卖过程中所发生的属单位内部 政策分房过程中出现的问题，不属于《合同法》调整的范围，依法 可以不予受理。

业主把外墙敲了开窗开门违反了什么法律法规

二、三、租金于__________交付，每延迟一天按总租金的__________计罚。若__________天内仍未交纳，甲方有权收回该房屋，并按实际迟付天数依上述计罚比例向乙方收取罚金。该房屋租金经双方商定为每月__________元。该房屋总租金为__________元。

一、如果这堵外墙属于公共墙，根据《物权法》相关规定，公共墙属于公共部位，业主不得私自占用或损坏，该业主将公共墙敲了开窗开门，侵犯了其他业主的公共权益，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”

4、甲方收取设施保证金元(大写元)乙方到期不租后，，如设施完整，甲方将保证金退还给乙方。乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。

二、如果这堵墙完全是附属于业主房屋的，这个只要没有危及整栋房屋安全，并无不当。

租房合同信息怎么写范本（四篇）

签约日期：签约日期：

房屋出租合同模板1

甲方姓名（出租方）：_________________号码：________________

乙方姓名（承租方）：__________________号码：________________

经双方协商甲方将位于______________________________房屋出租给乙方居住使用。

一、租房从_____年___月___日起至______年___月___日止。

二、月租金为____元，缴租为____支付一次，（大写）_________元（￥____元），以后应提前___天支付。

三、约定事项

2、乙方无权转租、转借、转卖该房屋，及屋内家具家电，不得擅自改动房屋结构，爱护屋内设施，如有人为原因造成破损丢失应维修完好，否则照价赔偿。并做好防火，防盗，防漏水，和阳台摆放、花盆的安全工作，若造成损失自负。

3、乙方必须按时缴纳房租，否则视为乙方违约。协议终止。

5、甲方保证该房屋无产权。如遇，乙方无条件搬出，已交租金甲方按未满天数退还。

6、备注；_____________________________________________

四、本合同一式两份，自双方签字之日起生效。另水；_____吨气；____立方电；___度。

甲方签章（出租方）：

乙方签章（承租方）：

房屋出租合同模板2

出租方(以下简称甲方)：

承租方(以下简称乙方)：

根据《中华合同法》及相关法律法规，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同。

1、甲方出租给乙方的房屋位于福泽花苑2号楼西单元。

2、该房屋每月租金为 元(大写 元)。租金总额为 元(大写 元)。

3、该房屋租赁期共 个月。自 年 月 日1、乙方入住时，应及时更换门锁若发生意外与甲方无关。因不慎或使用不当引起火灾、电、气灾害等非自然灾害所造成损失由乙方负责。起至 年 月 日止。

5、未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。

6、在乙方居住期间，发生盗抢等让乙方受到损失的情况，由乙方自己承担损失。

7、乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，谁及规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工，乙方承担工程实际发生的费用，不得在租赁期满后向甲方索取费用。

8、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。

9、乙方如要求续租，则必须在租赁期满个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。

10、乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。

11、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋;

(1)未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。

(2)未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。

(3)损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。

(4)未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。

(5)利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。

(6)逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成损害的。

(7)拖欠房租累计两个月以上。

12、本合同自双方签字(盖章)后生效。

13、本合同及附件一式两份，由甲、乙双方各执壹份，具有同等法律效力。

甲方：乙方：

出租方（甲方）：________ 承租方（乙方）：________

号：___________________ 号：___________________

甲乙双方经友好协商，乙方为在开发区设立__________公司而租用甲方房屋，并就此租房事宜达成如下协议：

一、甲方同意供给乙方经营用房__________平方米，用于该公司经营之用，该房屋坐落于__________。

四、乙方同意预交__________元作为保证金，合同终止时，当作房租冲抵。

五、房屋租赁期为__________，从__________年________月_____日至__________年________月_____日。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金__________的违约金；如果甲方转让该房屋，乙方有优先购买权。

六、因租用该房屋所发生的除土地费、大修费以外的其它费用，由乙方承担。

七、在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋；不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿。

八、甲方保证该房屋无产权；乙方因经营需要，要求甲方提供房屋产权证明或其它有关证明材料的，甲方应予以协助。

九、就本合同发生，双方协商解决，协商不成，任何一方均有权向天津开发区提讼，请求司法解决。

十、本合同未尽事宜，可由双方协商签订补充协议，经公证后与本合同具有同等法律效力。

十一、本合同以双方共同认可并经公证后生效。

出租方：_________________ 承租方：_________________

联系电话：_______________ 联系电话：_______________

___________年______月____日 _________年______月____日

房屋出租合同模板4

甲方（出租人）：编号：联系电话：

现工作单位：

乙方（承租人）：编号 联系电话：

现工作单位：

根据《中华合同法》、《_________省房屋租赁条例》及实施细则等有关规定，就乙方租住甲方的酒店式公寓的事宜，为明确甲乙双方的权利和义务关系，经双方协商签订此合同。也经甲、乙双方实地看房后，自愿协商达成租房合同如下：

一、乙方租借甲方_________市 公寓 的房屋（_________室_________厨_________卫），期限_________年（从 年_______月_______日至_______年 _______月_______日止），付款方式：______________，期满后如不续租要结清乙方应承担的费用，完好地交还甲方提供使用的物品，同时甲方退还居住使用押金给乙方。

二、乙方在签定本合同时，须提供有效证件（复印件），先付次费用（半年租金与押金）后住，半年租金 （大写 ），租住使用押金 元（大写 ）（包括家具物品保证金）。第二次费用（半年租金）提前_______个月支付。半年租金甲方出具收据凭证给乙方为准。如乙方续租，乙方在承租内必须提前壹个月支付租金。（每年的租金根据本小区市场行情适当调动）

三、乙方在租期内，应遵守法律，遵守南京市有关治安管理条例。服从管理，争做文明市民。甲方有义务协助乙方办理有关入住手续。

四、甲方提供给乙方租住使用的房屋，必须保障其安全，可用，可住的原则。乙方在租期内必须承担所实际使用的水，电，物业管理等相关费用，不得拖欠。

五、乙方在租期内，不得破坏房屋结构，不得转租，转让他人居住使用等，甲方发现有权收回租房，不退任何费用。

六、租赁期间，甲方在出租公寓内配备的所有设施均属甲方所有，甲方保证出租公寓及其配套设施符合有关法律、法规和规章的规定要求。乙方应正常使用并妥善保护公寓及配套设施，防止不正常损坏。因乙方使用不当或不合理使用，导致公寓内的设施损坏、丢失或发生故障，乙方应及时告知甲方，由甲方采取措施进行必要的维修和安装或重新添置。乙方承担维修、安装或重新添置的费用，并赔偿相应损失。由于不可抗力及非乙方原因造成的损失由甲方负责承担有关维修的费用。

七、根据本合同约定如提前终止合同或合同期满，甲、乙双方应提前一个月通知对方协商。乙方应在租赁期满，如期交还房屋。到期搬出全部设备、物品，但双方另有协商除外。搬迁后房屋里如仍有余物，如双方无约定，视为乙方乙主动放弃所有权，由甲方处理。

八、甲方提供给乙方物品如下：《常用物品清单列表》以上清单物品经双方清点交接无误。如乙方造成甲方的物品被盗。去向不明，人为火灾及损坏等，需照价赔偿。

九、在租期内甲、乙双方共同遵守本合同，任何一方擅自中途终止本合同，或任何一方违反本合同的条款，造成对方损失，必须赔偿对方有关的直接损失，直至请求法律保护。

十、本合同如有未尽事宜，甲、乙双方协商写明。

十一、备注：。

十二、本合同一式_______份，甲、乙双方各执_______份。本合同经双方签字之日起生效。

附：水表底数：电表底数：

附租方内物品及日常费用交接清单一式 份房屋出租合同模板3

甲方签字：乙方签字：

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