简述房地产经济周期的阶段 房地产经济周期的意义

房地产经营管理~房地产产品市场周期大体分为那四个阶段

（1）自然周期的个阶段始于市场周期的谷底。

简述房地产经济周期的阶段 房地产经济周期的意义

简述房地产经济周期的阶段 房地产经济周期的意义

简述房地产经济周期的阶段 房地产经济周期的意义

（2）在自然周期的第二阶段（增长超过了平衡点），需求继续以一定的速度增长，形成了对额外房屋空间的需求。

（3）自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率

（4）自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平并向下运动，此时供给高增长，需求低增长或负增长。

简述房地产发展经历的几个阶段

「阶段」1990年-1995年起步维艰建筑形态千篇一律金鼎常务副总裁王良智认为，我国房地产业真正起步于上个世纪90年代，房地产业可以说与全国房地产业发展同步。

在90年代初期，由于没有相应的经验借鉴，就注定了房地产业起步艰难。

在那个时候，基本上是国有企业一统天下，所建项目也大都为相关机关、企事业单位自用住宅，只有极少量商品房和外销公寓。

在这个阶段，可以说房地产业真正属于“摸着石头过河”的阶段。

很多开发商甚至不懂得房地产业的基本常识，只是重复着千篇一律的建筑形态。

无论是多层，还是高层；不管是塔楼还是板楼，都好像出自一个建筑师之手。

随后，由于海南、北海房地产泡沫的破灭， 开始清理整顿房地产市场，这对京城房地产业产生了深刻影响。

一些开发商被淘汰出局，一些开发商在艰难运作，在这一阶段，出现了一批建筑质量、设计陈旧、偏离市场需求的房地产项目，甚至出现了一些“烂尾楼”。

这一阶段京城房地产业经历了一个在学习中成长的过程。

「第二阶段」1996年-2000年重新起步产品品质没有实质性突破1996年-2000年是房地产业积蓄力量的阶段。

王良智回忆，在这一阶段，随着宏观调控政策的落实，房地产业开始重新起步，房地产业也在同步发展。

在这一阶段，一批已取得相应开发经验的开发商开始拓展业务范围，依据市场需求开发项目。

一些高质量外销公寓开始出现，不少规模较大的房地产项目也获得了消费者的认可。

这一阶段， 也在进一步规范房地产市场，出台了一系列相应的房地产业法规、规章和规范性文件，房地产业发展过程中的一些具体业务程序、运作规则也在不断建立、健全。

可以说，房地产业开始逐步走向程序化、法治化与规范化。

“但在那个时候，产品的品质仍不尽如人意”。

全橙房地产增值服务有限公司首席合伙人朱凌波表示，“1998年实行货化分房，到了2000年，人们的购买力进入井喷阶段。

但这个时候严格意义上还不是卖产品，而是卖售楼处、卖图纸、卖样板间，甚至是卖配套、卖教育、卖文化、卖老板，产品品质并没有实质性突破。”

「第三阶段」2001年-2005年快速成长开始进入产业竞争时代朱凌波表示，2001年- 2005年是房地产市场的快速发展期，市场由完全的卖方市场向买方市场转换，竞争核心开始回归到产品，房地产市场进入产品竞争时代。

对于朱凌波的这一说法，王良智非常认同。

他表示，在这一阶段，市场涌现出多元化物业、新型地产运作模式，新理念、新策划、新项目层出不穷。

“房地产产品的确是在飞速发展。

我记得在2001年时，商品房是东西、价格高，上海房子是东西好、价格低，但现在反过来了，市中心房子价格不及上海的一半，但细节做得比上海的房子好。

在这短短的5年中，房地产产品品质不断提升，而市场需求是导致品质提升的最主要因素”。

来自上海的荣丰房地产开发公司王征的话引起了不少开发商的共鸣。

嘉宾热论

「理念变迁」

开发：先市场后产品再营销荣丰房地产开发公司王征：我主张产品主义，但是我又反对伪产品主义。

用一句话来概括，就是“产品高于营销；市场高于产品”。

我举个例子，非常男女很多户型在15平方米-20平方米之间，可能到现在还是最小的房子。

应该说这么小的房子基本谈不上什么舒适度，但在确定户型时我也没考虑产品的舒适度。

我采取的是反推模式，项目周围机关比较多，刚毕业的大学生能承受什么房价，这是我们首先考虑的。

经过调查，他们的消费能力大概在“首付三万，月供七百”，所以就出现了非常男女这么小的户型，这个项目的销售情况最终也证实了我的观点，“市场高于产品”。

设计：楼宇、户型更注重人性化设计珠江罗马嘉园副王骞：虽然市场是主导产品的最重要因素，但从开发商的角度，产品设计还是需要不断创新，争取更多客户的认可。

的房屋经历了不断成熟的过程，如早期的塔楼大多是盒子楼，每层户数比较多，根本谈不上南北通透，后来开始出现改良型塔楼，虽然也是塔楼，但基本上做到每户南北通透，相当于变了型的板楼。

户型设计也有很大改变。

1998年以前都是分房，房子户型，有很多浪费的面积，而且功能不是很合理，现在的户型设计开始向人性化方向发展，大厅大卧、明厨明卫、外飘窗设计都是提高舒适度的体现。

房地产开发程序分为六个阶段

法律主观：

总的来看、房地产开发可以分为4个大的阶段，即投资决策分析阶段、前期工作阶段、项目建设阶段和竣工验收与交付使用阶段，每一个阶段的工作部有不同的内容。1、投资决策分析阶段。投资决策分析是整个开发过程中最为基本、员为关键的一项工作，其目的就是通过一系列的调查研究和分析，为开发企业选择一个的、可行的项目开发方案或舍弃项目提供依据。这一阶段主要的内容是项目选择和项目可行性研究。项目选择是指开发商根据各个渠道获得的多种信息，形成一个开发项日的初步设想，包括项目的选址、筹资、配套建设，然后根据这一设想，进一步进行市场综合分析，并通过与城市规划部门、土地管理部门及其他的建造商、投资商的接触，使项目设想具体化。项目的可行性研究即在项目选定之后，对该项目做更进一步的分析.主要包括市场研究、项目的财务评价及经济评价等。这里的市场研究已不是泛泛的市场估测，而是一系列与项目类型有关的专项调查研究，这也是影响到项目成败的关键之处。通过项目的可行性研究，可以让开发商对项目的预期收益水平有个估算，也可以对开发中的关键因素有所掌握，从而在若干个开发方案中选择最合适的方案。通过可行性研究，若开发商认为该项目预期水平不可接受，或虽有收益但风险过大，或根本没有收益，即可以放弃这一项目，避免损失。当然，如果某些项目涉及国计民生或有巨大的效益及生态效益时，即使经济效益不大，也应多渠道筹资并开工建设。2、前期工作阶段。前期工作阶段是指在投资决策分析后到正式施工之前的的主要工作是获取土地使用权、落实资金和项目的规划设计。获取土地使用权有多种途径，如出让、转让等.出让获得土地使用权的方式也有协议、招标、拍卖或挂牌等几种，开发商应从项目的需要和自身的条件出发，决定获取土地使用权的方式，并在获得土地使用以后尽快完成土地开发上作，为下一步的止式施工做好准备。资金融通是保证开发话动顺利进行的重要条件，当项目决策以后，开发商府尽快实施筹资.通过一些合理有效的筹资方式落实资金，为下一步的各环节提供“血液”。规划设汁是开发建设所遵守的依据和准则，一个开发项目的规划设计顺当做到既能合理安排用地、又能满足功能需要，既要保证一定的经济、及生态效益，又要符合规划要求，尤其是一些特殊性的规划指标，如容积率、建筑密度、人口密度等。规划设计这项工作基做得好，往往能使项目在市场上占优势，获得较多的效益，并进一步带动下轮的开发。具体地说，前期工作主要包括：(1)获得土地使用权;(2)实施筹资;(3)规划方案的设计;(4)获得规划及配套部门的许可;(5)征地、的安置、补偿;(6)施工现场的“三通—平”或“七通一平”(7)估算工程量和开发成本;(8)与建筑商初步洽谈承发包事宜。由于前期工作内容较多，时间较长，某些因素可能较之投资决策分折阶段已发生了变化，这就要求开发商对这些变动情况及时掌握，予以修正，以确保项目的顺利进行。3、项目的建设阶段。项目的建设阶段是将开发过程中涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的空间与时点上，将项目建设付诸于正式实施的活动。这一阶段的主要工作内容包括落实承发包、施工组织、建设监理、市政和公建配套等。由于一个开发项目涉及到多个工程，包括主体建筑、配套工程、基础设施等，如何确保各个工程互相协调建设，就需要对总体建设工程进行统一的组织管理。为了使工程按、保质量地完成，开发商往往要通过招标的办法择优选取若干个不同性质的承包商，以签订正式承包合同形式来确保工程施工。项目监理是一项非常关键的工作内容，因为在施工过程中.进度的快满、质量的稳定性、投资成本的增减等仍然存在着较大的可变性。开发商需要聘用专业的监理人员，对施工过程中的进度、质量、成本进行严格的控制，并随时了解工程进度情况，及时解决出现的一些问题。项目施工完成后，要抓紧做好与项目有关的市政、公建设施的配套，通常称之为“后配套”。有些省、市主管部门规定，未完成市政、公建设施配套的项目不能申请竣工验收。4、竣工验收与交付使用阶段。竣工验收工作是全面考核建设成果的最终环节，是由开发商组织设计部门、建设单位、使用者、质量监督部门及其他相关的管理部门，按照被批准的设计文件所规定的内容和规定的验收标准来进行综合检查。经验收合格的工程方可办理交付使用手续，进入使用管理。开发一个项目的最终目的是通过房屋租售使房屋的使用价值和价值得到实现。尽管开发商在项目建设阶段可以预售一部分，但许多房屋是在竣工后进入市场的，因此，当项目竣工验收后，开发商的主要工作就是采取有效的营销手段.促进房屋的租售，以尽快回收资金，保证收益。建成房屋是租是售，应当根据开发商自身的财力及市场变化情况来考虑。房屋售出以后还有一项重要工作即物业管理，其主要任务是保证人住者方便、安全地使用物业及配套设施，能为其提供一系列生活服务，并通过维护、修缮等工作来保证物业的使用寿命及价值。物业管理与人住者关系密切，因而对开发商的市场信誉有很大影响，这项工作已被越来越多的开发商所重视。