《城镇土地估价规程》_城镇土地评估规程2018

土地估价师考试涉及的7个规程、标准

c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条11、《土地经济学》（第五版）8 毕宝德主编 （大学出版社）， 定价 38元， 理由： 该书是普通高等教育重点教材，于 19年出版，2006年 修订第五版， 内容丰富、 准确、 清晰和简明， 大部分章节符合 《考 试大纲》 。件说明表；

应该是六个：《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》两个标准，《农用地分等规程》、《农用地定级规程》、《农用地估价规程》三个行业标准，以及[分标题]《土地估价报告规范格式》等技术标准。

《城镇土地估价规程》_城镇土地评估规程2018

《城镇土地估价规程》_城镇土地评估规程2018

土地上有建筑物评估时怎么评估土地价值

[应根据估价对象特点及项目的实际情况，依据《规程》选取适宜的估价方法（市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等）。要求在一项估价中所选方法不少于两种，并说明估价方法选择的依据同时，各种估价方法的应用过程还应分别满足《规程》的相应要求]

在对土地上有建筑物10 《土地估价相关经济理论 与方法》 洪亚敏 冯长春 主编 地质出版社的资产进行评估时，需要将土地价值和建筑物价值分开评估。以下是评估土地价值的一些常见方法和考虑因素：

年度，说明提交土地估价报告日期所在年度

市场比较法：市场比较法是评估土地价值常用的方法之一。它通过参考类似土地的市场交易和销售数据来确定土地的市场价格。该方法要求寻找与评估土地相似的土地交易，比较其销售价格、位置、面积、土地用途等因素，以获得估计的土地价值。

土地收益法：土地收益法基于土地的潜在收益能力来评估其价值。该方法将考虑土地的规划用途、规划限制、市场需求和潜在收入。例如，对商业用途的土地，可以根据租金收入的预期和相关费用，计算土地的净收益，并将其资本化为土地的价值。

开发潜力分析：通过对土地的开发潜力进行分析，可以评估土地的价值。这涉及考虑土地用途的可行性、开发约束和潜在增值。例如，对于可开发住宅的土地，可以评估其可建造的住宅单位数量和相应的销售价格，并计算土地的增值部分。

地理位置和环境：土地的地理位置和周边环境对其价值也具有重要影响。考虑土地的可达性、交通便利性、周边设施、自然景观等因素。同一地区内不同土地的价值可能存在异，这需要在评估中予以考虑。

土地供需关系：考虑土地供需关系和市场趋势。了解当地土地市场的供应量、需求趋势和未来发展规划等因素，这将对土地价值的评估产生影响。

需要注意的是，土地价值的评估通常需要综合考虑多个因素，并根据具体情况和市场要求采用适当的评估方法。建议在评估土地价值时，咨询专业评估师或机构，以确保评估结果的准确性和可靠性。评估问题咨询联系：好评第三方评估咨询。

土地估价师考试

5 《土地估价理论与方法》 胡存智 主编 地质出版社

1、 考试改革

第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

全国土地估价师资格考试，从2006年起每年举行一次考试，单科合格成绩实行两年有效、滚动管理。连续两个考试年度通过全部应考科目的合格者取得国土资源部统一印制、用印的《土地估价师资格证书》。

2、 报名条件

具有：

（1）中级以上（含中级）专业技术职称；

（2）硕士、博士学历或学位；

（3）相关学科本科学历，或相关学科大专学历，并有一定年限的相关工作经历等条件均可报名，非相关学科学历将适当放宽。

3、 考试参考教材

考试内容以“考试大纲”为依据，不指定考试教材，“考试大纲”已经重新修订，将随考试通知发布，行业协会将组织专家编写应考的相关材料。

4、 考试时间

欲报考人员请关注近期国土资源部和土地估价师协会的网站，因报考人员按属地原则报名参加考试，故欲报考人员请关注当地国土资源主管部门或土地估价行业协会的具体办理时间。

5、考核内容

考试科目包括土地管理基础、土地估价相关经济理论与方法、土地估价理论与方法、土地估价实务四门。四科考试全部实行闭卷考试。、二、三科实行标准化考试，第四科采取笔试形式。

考试参考资1、一般因素[同“土地估价报告”文字式]料为国土资源部土地估价师资格考试委员会组织编写的辅导教材（一套四册）和质量监督检验检疫总局颁布的《城镇土地分等定级规程》（gb/t18507-2001）、《城镇土地估价规程》（gb/t18508-2001），以及近期制定和发布的有关法律、法规和政策。

6、考试方式

应试人员除可携带2支2b铅笔、橡皮、尺子和兰色或黑色钢笔、圆珠笔以及不具备文字储存或音响功能的计算器用于答题使用外，不得携带任何书籍、资料、笔记、纸张及各类通讯工具进入考场。

应试人员应使用2b铅笔填涂答题卡，使用兰色或黑色钢笔、圆珠笔按要求填写姓名、准考证号和号并对第四科进行答题。填写（填涂）不清或填写在密封线外或作标记的答题卷、答题卡不予记分。

7、资格证书

土地估价师实行注册登记制度，有效期一般为五年。有效期满，持证者要按规定主动到省级以上土地管理机构申请办理注册登记，换发证书。

凡脱离土地估价工作三年以上或其他原因不具备土地估价师资格的，不能给予重新注册登记，其所取得的土地估价师资格证书自动失效。

学习土地估价师

土地估价师资格考试工作由土地管理部门统一组织。经考试、审核，合格者发给土地估价师资格证书。

1、<全国土地估价师资格考试大纲>只是一个包含所有考点的一本书，相当于提纲、目录的玩意，没有具体内容，就是告诉你复习的时候需要掌握那些内容，还需要购买相关教材，具体学习相关知识点

Ki：其它修正系数(i=1-n) 适宜用于 已公布基准地价且基准地价修正体系较为完善的地区。可在短时间内大批量进行宗地地价评估，一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。

2、土地估价师不出具体辅导教材，但是每年考试前都会出有一个指导性的复习教材目录，可以按照目录买来看看

3、这个考试还是有点难度的，如果想考的话，需要下一些功夫，我考了两个才全部过完5个科目，祝好运拉！

土地估价师协会文件中估协发〔2008〕25号

关于“2008 年全国土地估价师资格考试参考书目”的通知

各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土 资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局）、各省（区、市）土地估价行业协会:

根据《土地估价师资格考试管理办法》（国土资源部第 35 号令）第十一条的规定“土地估价师资格考试按照统一的考试大纲统一命题” 。为了便于应试人员系统地学习和了解土地 评估相关的知识点，土地估价师协会向业内专家及 公开征集符合《全国土地估价师资格考试大纲》（2008 年） 内容的参考书目，经组织专家评选以及全国土地估价师资格 考试办公室审查，优选了六类共 13本参考书向应试人员集中 ，并提供购买途径（分别见附件一、二、三）。

应试人员要结合自身条件自主把握，选择合适的参考书。 考试的标准将以现行土地管理有关法律、法规、政 策,以及土地评估行业准则、技术标准和技术规程等为准。

附件：

1.2008年全国土地估价师资格考试参考书目

2.参考书目简要说明

3.参考书目订购途径

附件 1 2008年全国土地估价师资格考试参考书目

一、法律、法规和规章

1 《土地估价相关法律法规政策汇编》 (附：“2008年大纲”新增法律法规单行册) 土地利用司等编 地质出版社

二、土地管理方面

2 《土地管理学》 朱道林 等主编 农业大学出版社

3 《土地行政学》 李元 主编 大学出版社

4 《地籍学》 林增杰等 编 科学出版社

三、土地估价理论方法方面

6 《不动产估价》 叶剑平、曲卫东 编 大学出版社

7 《不动产估价》 朱道林 主编 农业大学出版社

四、土地估价实务方面

8 《土地估价报告选编》 中估协 编 地质二〇〇八年六月二十五日出版社

9 《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》、 《农地分等规程》、《农地定级规程》、《农地估价规 程》、《城市地价动态监测技术规范》 标准出版社

五、土地估价相关知识方面

11 《土地经济学》 （第五版） 毕宝德 主编 大学出版社

六、其他

12 《2006-2007 年全国土地估 价师资格考试试题汇编》 全国土地估价师资格考试委员会 编著 地质出版社

13 《全国土地估价师资格考 试复习指南》 （2008修订本） 广东省土地估价师协 会等 广东经济出版社

附件 2 参考书目简要说明

1、《土地估价相关法律法规政策汇编》 土地利用管理司和土地估价师协会 编（地质出版社）， 2007年 7月出版，定价 49元。理由：包含了《考试大纲》 （2008年）大部分有关的法律、法规及部门规章等，针对性强， 可供考生参考。

2、 《土地管理学》 主编：朱道林，副主编：师学义，尹君，吴顺辉，农业 大学出版社，2007年 8月出版，定价36元。理由：符合《考 试大纲》部分土地基础知识，第二部分土地管理知识的一、 四至七。

3、《土地行政学》 李元、 吕萍主编 （大学出版社），2007年 1月出版， 定价 23元。理由：符合《考试大纲》第二部分土地管理。

4、《地籍学》 林增杰主编（科学出版社），定价49元。理由：该书可 供从事土地资源管理的科研工作者及相关专业高等院校的师生 参考，于 2006 年出版，内容有我国土地产权制度、地籍调查、 土地登记、土地统计、地籍管理现代化及效益分析等。

5、《土地估价理论与方法》 胡存智主编，地质出版社 2007 年 7 月再版，定价 30 元，该书介 绍我国土地分等、定级、估价的理论、程序与方法，为考生系统地学 习和掌握土地估价理论与方法的基本知识， 对考生复习具有一定的指 导和帮助作用。

6、《不动产估价》 叶剑平、曲卫东编（大学出版社），定价 25元，推 荐理由：该书是 21世纪土地资源管理系列教材，2006年出版， 除第3章外其他内容都符合《考试大纲》 。

7、《不动产估价》 朱道林主编，邹晓云，欧阳安蛟，付梅臣 副主编，（农 业大学出版社），2007 年 8 月出版，定价 40 元。理由：符 合《考试大纲》第三部分地价理论、第四部分土地估价方法、第 五部分土地估价实务中的的一至三、六至九、第六部分地上附着7 物及相关财产评估知识的一、二。

8、《土地估价报告选编》 土地估价师协会 编（地质出版社）， 2004年 6月出版， 定价 38 元。理由：该书汇集了具有一定代表性的九篇土地 评估报告，以及专家对每一篇报告的点评，对考生全面了解和掌 握土地评估案例与报告有积极的帮助。

9、《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》、《农地 分等规程》、《农地定级规程》、《农地估价规程》、《城市地价动态 监测技术规范》 标准出版社，定价分别为 40元、45元、55元、20元、 32 元、35 元。理由：以上 6 个《规程》或《规范》是《考 试大纲》内容的一部分，也是作为土地估价师必须掌握的知识。

10、《土地估价相关经济理论与方法》 洪亚敏、 冯长春主编， 地质出版社 2007 年 7 月再版， 定价 33 元， 本书着重介绍与土地估价相关的会计、金融、统计等内容，对考生学 习土地估价相关知识具有一定的指导和帮助作用。

12、《2006-2007年全国土地估价师资格考试试题汇编》 全国土地估价师资格考试委员会编（地质出版社），定价： 38 元，理由：该书结合 2006 和 2007 年考试命题情况，对 试题进行了分析点评，特别是对 2007年考试试题内容补充。

13、《全国土地估价师资格考试复习指南》（修订本） 广东省土地估价师协会等主编（广东经济出版社），2008年 出版，定价：110 元/套，理由：该书归纳了《2008 年全国 土地估价师资格考试大纲》要求的全部内容。

土地评估中的修正系数是如何得出的？

V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj 式中：V：土地价格

你说V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价的修正系数表只有在市场比较、基准地价、路线估价法。

每3-5年，各个区县都将对自己辖区内的基准地价进行更细，基准地价评估法中所用到的系数都来源于此，一般都叫“xxx地区基准地价系数修正体系或者叫修正成果“，里面会有各个土地级别详尽的影响地价因素说极为，时人有诗云：“眈眈北山虎，食的，京师的警卫大权在自己掌控之下。果然，明及对应各个因素的修正系数。

市场比较法的修正分值一般都是自己定义，根据待估土地与案例比较，例如，若取待估宗地区位因素分值为100，若案例区位比待估土地好，比较案例就可以取103，反之可以取97、96等。

路线估价法里面所用到的修正系数均来源于国土部门发布。方法就不介绍了

至于你说的其他修正有：期日修正、年期修正、容积率修正，基础设施修正等

期日修正：一般国土部门都会发布地价指数，比如这个月比上个月土地价格增长多少、今年比去年增长多少，具体计算请看公式，另外，若是当地没有发布该地区地价指数，可以参考当地的物价变动指数（书上是这么说的，但实际参考价值不大）

年期修正系数，请参考成本法、基准地价法的评估程序。

基础设施修正：这个也是参考基准地价修正体系，或者按基准地价定义中的几通与设定估价的基础设施情况的比率。

建议楼主多看看书.胡存智先生的“土地估价相关理论与方法”，国标“城镇土地估价规程”等，这些都很基础。

收储土地评估报告有效期

通过该项目的实施,提升了土地分等与定级工作的准确性、实用性,为有效开展城镇土地分等定级、基准地价评估与更新、宗地评估等的指导工作提供了标准依据。

6个月至1如果是计算基准地价中开发程度的修正系数的话2个月。

『捌』 成本逼近法和基准地价系数修正法的使用年限修正系数为什么不同

根据《城市土地估价规程》的查询，收储土地估价报告的有效期为一年的，一般行业执行标准为6个月，所以有效期为6个月至12个月。

收储土地的评价报告，是土地在交易过程中所形成的一种文件形式，具有完全的法律效应，在出现问题之后，应该在有效期内进行解决，超过有效期，解决难度较大。

基准地价系数修正法使用条件？

『壹』 基准地价系数修正法的介绍

基准地价系数修正法是为 征收土地税费提供客观依据的一种方法。

『贰』 资产评估中什么是基准地价修正法

基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估结果，按照版替代原则，就待估宗权地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取响应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。

基准地价修正系数的公式为：

土地价格=待估宗地所在区域的级别基准地价×（1+影响地价区域因素及个别因素修正系数之和）×期日修正系数×容积率修正系数×土地使用年期修正系数±开发程度修正

『叁』 基准地价系数修正法的基准地价系数修正法

利用级别或区域基准地价评估 利用级别或区域基准[分标题]地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式如下：

∑Ki：宗地地价修正系数

Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数 a.收集有关基准地价资料；

b.确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价；

d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表 ,确定待估宗地地价修正系数；

e.进行估价容积率修正系数：这个是基准地价修正体系的组成部分，随着基准地价修正体系一起发布，，因不同地区而异，但同一地区内多大的容积率取多大的修正系数都有规定，是固定的。期日、容积率、土地使用年期等其它修正；

f.求出待估宗地地价。

7.2.2.2 利用路线价评估

利用路线价评估宗地地价，是在已知路线价的基础上，根据宗地的自身条件，进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正等

宗地地价计算公式：

V=u××K1×K2×…×Ki…×Kn （59）

式中：V：待估宗地地价

u：路线价

：深度1、种方法,是调查区域内,基础设施总体费用费用,均摊入土地面积,然后计算出几通分别的价格.指数

『肆』 土地估价方法 一般用哪两种方法基准地价系数修正法 用的多吗

土地估价 有 成本逼近法、基准地价修正法、市场比较法、收益法等。

基准地价修正法用的多

『伍』 基准地价系数修正法中的期日修正系数怎么算

基准地价系数修正法基准地价修正法是土地估价中重要的应用估价方法之一，它是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果,按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。1利用级别或区域基准地价评估基准地价（1）基本公式利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式如下：V=V1b×(1±∑Ki)×Kj（58）式中：V：土地价格V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价∑Ki：宗地地价修正系数Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数（2）程序a.收集有关基准地价资料；b.确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价；c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表,确定待估宗地地价修正系数；e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正；f.求出待估宗地地价。2利用路线价评估利用路线价评估宗地地价，是在已知路线价的基础上，根据宗地的自身条件，进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正等宗地地价计算公式：V=u××K1×K2×…×Ki…×Kn（59）式中：V：待估宗地地价u：路线价：深度指数Ki：其它修正系数(i=1-n)修正体系、编制及计算1、标定地价以基准地价为依据，根据委估宗地的影响因素修正系数等条件进行测算得出的。影响因素：包括用途、容积率、临路（街）、临海（河）、临公园、广场、公共绿地、宽深比、使用年限。2、市建成区、开发区内熟定地价计算公式为：商业、综合用定地价=基准地价×容积率修正系数×使用年限修正系数×用途修正系数×宽深比修正系数x临路（街）临海（河）、临公园、广场、公共绿地修正系数。住宅用地（别墅）标定地价=基准地价×容积率修正系数×使用年限修正系数×用途修正系数x住宅用地宗地地价修正系数。3、市区外原乡（镇） 建成区范围内基准地价计算公式为：标定地价=基准地价×容积率修正系数X使用年限修正系数×用途修正系数×宽深比修正系数×临路（街）临海（河）、临公园、广场、公共绿地修正系数。4、临路（街）用于商住、综合楼商业铺面建筑物分摊地价计算公式：商业铺面建筑物分摊地价=该地块综合用途标定地价×对应的修正系数×分摊土地面积。5、凡增加土地使用年限需补交地价款的，其补交标准为：增加土地使用年限/该用途修正系数为1的年限×该用途标定地价。6、从高用途改为低用途而增加土地使用年限需补交地价的，其补交标准为增加土地使用年限服用途修正系数为1的年限x低用途标定地价×40%。7、工业用定地价计算公式为：标定地价=基准地价×使用年限修正系数x临路修正系数。8、工业用地包括工业仓储等用地，其经营性仓储用地按工业基准地价计算结果的基础上加收50%,9、农业用定地价计算公式为：标定地价=基准地价×使用年限修正系数。10、与建成区或开发区相邻的乡镇具体宗地的标定地价，可分别参照建成区和乡镇基准地价进行评估后取权重确定宗定地价。11、对原批准出让的宗地，如果经批准改变用途，且新用途地价高于原地价的，要重新补交地价款，其补交标准按同一评估期日改变用途后的地价减去原用途的地价，如果提高容积率，若在建设前依照城市房地产管理法规定，到土地部门补手续，则按新容积率重新计算地价款后补交地价价。若在建成后再补手续，则增加的建筑面积地价按原出让时的楼面地价计收。12、对按商住、综合用途建设的项目，如果用于商业用途的用地面积（或分摊土地面积）大于其他用途的用地面积的，按商业用途进行评估，相反则按综合用途进行评估。13、对临公园、广场、公共绿地（大面积）的宗地进行评估，应考虑公园、广场、公共绿地对宗地的影响而造成土地的增值。14、对于酒店配套用的停车场用地、绿化美化用地（新征另外出让），其地价按原酒店用定地价的40%计收，对于其他用途配套用的绿化用地、停车场用地（不包括公共绿地另外出让），其用地的地价按原用定地价的40%计收。15、市内和城乡相邻地块的加油站基准地价：市内40万元店，建成区和乡镇相邻宗地35万元瘤。16、冷冻厂、加油站、停车场项目用地评估时，冷冻厂、加油站容积率修正系数为0.8一0.9之间。17、凡属于海坡旅游开发区、鹿回头旅游开发区、亚龙湾度区等风景旅游景点，兴建度村、酒店等项目的容积率修正系数一律按别墅容积率修正系数计算。18、对于临同一道路（街道）两旁的地块应按同一区片的基准地价（就高不就低）测算标定地价。第四部分地价政策19、对原土地证中载明的土地用途（如仓储用地、工业用地、农业用地等），转让时，应按规划用途或实际使用用途评估。20、根据地方产业政策可优惠出让底价的产业为旅游产业、高新科技产业、旅游农业项目和基础设施项目等。(1)旅游产业。为引进资金、加快我市经济建设，促进旅游业的发展，市 将由或省级确定旅游度开发区内土地使用权成片出让给开发商时，可根据经济宏观调控和我市经济发展状况来确定出让底价。一般成片出让土地使用权标定地价是由地租组成，其征地费、管理费、动迁安置费及有关各税费由开发商按实际发生金额支付。(2)高、新科技（工业）项目用地。属先进水平的高新科技项目，并对三亚市发展具有推动作用的，可按工业用定地价给予减免。(3)旅游农业项目用地，属于农业用地部分按农业用定地价计收，但允许按容积率0.005以下兴建公共配套设施（指职工住宿公用房），属于非农业用地部分按不同用途标定地价计收。其使用土地面积按容积率推算，即用地面积=建筑面积一容积率。(4)高尔夫球场项目用地，属于高尔夫球场用地部分按高尔夫球场用定地租计收，但允许按容积率0.01以上兴建公共配套设施，超出容积率0.01部分的按商业、居住标定地价计收。21、凡属于下列情况的，给予地租优惠。(1)属于非本市财政拨款单位兴建学校（）、医院（不含疗养、康复中心）等项目用地的，可减收地租40%。(2)经或省级科技部门鉴证的高、新科研项目用地，视投资规模大小给予地租减免优惠。(3)有营利的市政公用设施，包括供水、供电、电讯等基础设施用地，交通运输配套设施用地的，按工业用定地租计收。(4)属于农贸市场用地的，按商业用地价格评估，按标定地租给予30%优惠。

『陆』 基准地价系数修正法所要修正的因素

多选题吗?一般情况为ABC

其基本公式如下：

V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj 式中：

1、V：土地价格。

2、V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价。

3、∑Ki：宗地地价修正系数。

4、Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数。

此公式适宜用于 已公布基准地价且基准地价修正体系较为完善的地区。可在短时间内大批量进行宗地地价评估，一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。

(7)基准地价系数修正法使用条件扩展阅读：

基准地价更新与平衡是一项应用性强的工作。城市基准地价是由 土地管理的有关部门通过科学的方法确定的，主要体现为以下几个作用：

2、为各级 在土地使用权有偿出让时提供依据，同时也可为土地使用权在土地使用者之间转让时提供参考依据。

3、各地价区段及不同用途的基准地价水平，也对加强土地市场的管理、实现土地资源的合理配置，使有限的城市土地发挥的经济和效用创造了条件。

4、为 征收土地税费提供客观依据。基准地价既可为土地使用税的征收提供主要依据．也可为土地的征收提供计算增值量的重要方法。

5、和各级 可以依据基准地价制定出灵活的地价政策，通过地价的别和调整或控制各类经济活动，落实城市规则、经济发展战赂和产业政策。

6、基准地价的确立可进一步促进地价体系的建立和完善、也有利于进一步完善的国民经济统计和核算体系。

成本逼近法来的年限系数源一般是从无限期修正到委估宗地的剩余使用年限，比如从无限期修正到45年。但是基准地价要看基准地价本身的内涵，现在一般 公布的基准地价都是有限期，比如工业50年、商业40年，住宅70年，这样在年限修正的时候，就必须从基准地价的有限期年限修正到委估宗地的实际年限，比如工业用地从50年修正到45年。

『玖』 土地的评估价格能低于基准地价吗法律依据是什么

土地的评估价格是可以低于基准地价的

1、根据基准地价的解释“基准地价即土地初始价，是由市、县及以上 公布的国有土地使用权的平均价格。”既然是平均价格，则对单宗土地而言，自然有高于此价格的情况，也有低于此价格的情况。

2、按现行的土地评估办法中也可以看出，土地评估价格受影响的因素很多，与基准地价有联系，但并没有规定其不能低于基准地价。

基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。

根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：

基准地价修正系数法公式=基准地价×K1×（1+∑K）×K2

式中：K1——期日修正系数

∑K——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和

K2——年期修正系数

(2)成本逼近法

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。

其基本计算公式为：

土地价格=土地取得费+有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益

(3)市场法

市场比较法是将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。

『拾』 基准地价 开发程度修正系数如何计算

您这来个问题问的有歧义.

如果是基源准地价系数修正法中,开发程度怎么修正.

2、如果在基准地价体系中有修正系数的话,直接进行修正.不需要进行其他单独修正 .

2、如果是系数就比较复杂了,开发程度作为一种 因素求取修正系数.要用到特尔斐打分,确定权重,然后计算出修正系数

有土地估价方面的朋友吗?有个规范格式想请教一下!

『柒』 基准地价系数修正法中的期日修正系数怎么算

土地估价技术报告（文字式）的基本内容

[一]封面

封面内容和格式如下：

土地估价技术报告

[封面标题]

项目名称；[说明估价项目的全称，内容包括评估目的及估价对象价格类型（土地使用权或其他）等字样。估价项目他称后加括号注明估价对象所在市、县全名，如“××县（市）”字样]

受托估价单位：[同“土地估价报告”文字式]

土地估价报告编号：[同“土地估价报告”文字式]

土地估价技术报告编号：[说明估价机构对该项目的技术编号，含有“（地名）估价机构简称（年度）（技）字第××号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日期所在年度]

提交估价报告日期：[同“土地估价报告”文字式]

：估价对象所在市、县全名，与项目名称中市、县全名一致； 估价目的，应简要说明“企业收购、转让、破产、清产核资、合资、其他”等目的；估价机构，说明估价机构全称；

[二]正文

正文内容和格式如下1、土地登记状况[同“土地估价报告”文字式]：

土地估价技术报告

[正文标题]

部分 总述

一、估价项目名称[同土地估价技术报告封面]

二、委托估价方[同“土地估价报告”文字式

三、受托估价方[说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书获得时间、估价资格有效期、资格证书编号、法人代表等]

四、估价目的[同“土地估价报告”文字式]

五、估价依据[同“土地估价报告”文字式]

六、估价基准日[同“土地估价报告”文字式]

七、估价日期[同“土地估价报告”文字式]

八、地价定义[同“土地估价报告”文字式]

九、估价结果[同“土地估价报告”文字式]

十、需要特殊说明的事项[同“土地估价报告”文字式]

十一、土(1)基准地价修正法地估价师签字[同“土地估价报告”文字式]

估价机构负责人签字： （机构公章）

××××年××月××日

一、估价对象描述

2、土地权利状况[同“土地估价报告”文字式]

3、土地利用状况[同“土地估价报告”文字式]

[上述内容中，土地登记和权利状况以土地登记、土地使用证和土地使用权出让合同中的有关内容为准，土地利用状况以建筑物、地上附着物等产权登记内容和实际勘察与调查的内容为准]

[土地权利状况中他项权利限制以及土地利用限制等对地价造成影响的，应说明影响趋势及影响程度]

二、地价影响因素分析[说明影响估价对象地价水平的因素]

2、区域因素[同“土地估价报告”文字式]

3、个别因素[同“土地估价报告”文字式]

[上述因素分析与“土地估价报告”中的因素说明有所区别，“土地估价报告”的影响地价的因素说明侧重于对有关影响因素的陈述，这里则侧重于对地价影响因素进行分析，其中对地价影响大的重要因素必须分析，与本次估价相关性小或无关的因素仅为参照。因土地的特殊用途或他原因而影响地价的特殊因素，要在这里说明并进一步分析]

[在对地价影响因素分析时，通过定性和定量分析，着重分析这些因素对地价可能产生的影响程度及影响趋势并与土地估价过程中有关方法选择、参数确定、因素分析和比较内容等相对应，要求对地价影响因素的分析要与估价结果的确定联系起来，做到分析合理、参数有据、估价得当，不能前后矛盾]

[地价影响因素的分析，必须做到客观描述，用语规范，内涵准确，能够定量反映的必须用定量数据表述]

第三部分 土地估价

一、估价原则[同“土地估价报告”文字式]

二、估价方法和估价过程[要求说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程]

[在选择估价方法时，如估价对象位于城镇范围内、基准地价覆盖范围之外，可以选择采用基准地价系数修正法，参照基准地价的未级地进行评估]

（一）××法

（二）××法

三、地价的确定

1、地价确定的方法[要求说明对不同估价方法结果进行增值或减值调整的原因。对采用众数、平均值或以其中某一价格等为最终宗地地价的，要解释其方法选择的依据]

[如评估方法选择采用基准地价系数修正法，最终估价结果必须考虑基准地价系数修正法的评估结果]

2、估价结果[应注明地价种类、总地价单位面积地价、地价单位，总地区一体化价并用大写表示。如用外表示地价，应注明估价基准日外与的比价]

第四部分 附件

[同“土地估价报告”文字式]

●《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》的修订

1、在基准地价中,一般每通 与1、显示城镇土地在已有利用过程中所能产生的各类经济收益，同时也按价格标准显示城市土地质量的优劣程度。平整的费用都是单列出来的,如果主要是分前修正还是后修正,规程中应该是（基准地价-开发程度修正）其他修正系数,但是考虑在边缘地区,地价趋近 于基格,而开发费用要是高的话,如果用以上的方法修正会造成,估价结果过低,可以考虑地价=基准地价 修正系数-开发程度

该项目是国土资源部公益性行业科研专项项目,旨在结合现行土地市场发育状况及土地管理技术水平与需求,完成《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》两部标准的修订,为全国不同层次的建设用地分等定级及基准地价编制、宗地价格评估等提供有效服务。

项目系统地分析了两个规程存在的问题,以及经济发展对土地分等定级工作的技术需求,在充分与《中华物权法》和现行政策法规协调的基础上,重新界定了各类土地价格的基本内涵,系统梳理了城镇土地分等定级的技术方法、流程和手段,细化了土地他项权利、划拨土地使用权、特殊用途土地使用权等的土地价格评估方法,规范了定级与估价成果的内容和表达形式,形成《城镇土地分等十二、土地估价机构[同“土地估价报告”文字式]定级规程》和《城镇土地估价规程》(修订稿)。